A propósito do IRS, E-Fatura e Condomínio, foi-nos colocada a questão se as empresas administradoras de condomínio não declaram a sua actividade.
Claro que sim (ou, pelo menos, as que são sérias e credíveis), as empresas administradoras declaram a sua actividade, pagam impostos e emitem facturas. Mas essas facturas são emitidas em nome do condomínio que administram e não em nome dos condóminos que detêm as fracções.
Essas facturas servem de suporte ao pagamento dessa despesa por parte do condominio.
São duas as dúvidas principais relacionadas com os recibos emitidos pelas Administrações de Condomínio relativo às quotas pagas:
1. Sendo o condomínio uma entidade equiparada a pessoa colectiva, não é sujeito passivo de IVA logo não tem de emitir factura. Pela mesma razão estes recibos não constam no e-fatura.
2. As despesas de condomínio apenas são dedutíveis no IRS nos casos em que o apartamento esteja arrendado (ou seja, no anexo F do modelo 3).
Estamos no início do ano civil, altura em que somos chamados - ou pelo menos aqueles que tem casa própria em prédios - à assembleia de condóminos para analisar as contas do ano anterior e para decidir o orçamento e a administração do ano seguinte.
As assembleias de condomínio são sempre uma grande maçada e, em muitos casos, fonte de conflitos entre vizinhos, em parte devido às desconfianças e à dúvida de qual é o papel do administrador, seja ele interno, externo ou misto.
Hoje é sobre esse papel que vos vou falar para que, quando chegarem à reunião, estejam esclarecidos e possam contribuir, activamente, no seu bom funcionamento.
Diz a lei portuguesa que cabe ao administrador do condomínio: convocar a assembleia dos condóminos; elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro; cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; executar as deliberações da assembleia dos condóminos; representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas; prestar contas à assembleia dos condóminos; assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio e guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Este papel, o de administrador, pode ser exercício por um dos condóminos do prédio, por uma empresa ou por ambos, em simultâneo. Seja qual for a opção que a assembleia tome, é preciso ter consciência que o administrador não está disponível 24 horas por dia, 365 dias por ano. Por isso não lhe telefone à meia noite nem lhe bata à porta a essa hora porque o trinco da porta está avariado (sim, já me aconteceu...). Não espere que o administrador, que vive no R/C, adivinhe que a lâmpada do 8º andar avariou ou que pintaram a parede das escadas do 5º andar. Alerte, de alguma forma, sem exigências e com respeito - o prédio não é só do administrador, todos vivem lá e todos podem e devem zelar pelas zonas comuns.
Se o seu prédio tem elevador e detectar que ele está avariado, ligue de imediato para a empresa que faz a manutenção - mais uma vez, todos devem zelar pelo bem comum e não pode ser sempre o mesmo a suportar o custo da chamada. E pensemos juntos - já que tem de fazer uma chamada, porque não ligar directamente a quem o pode ajudar em vez de ligar ao administrador que depois vai ligar à empresa que faz a manutenção?
Nas Assembleias de condóminos (ou quando contratar uma empresa) definam logo algumas coisas simples, como, por exemplo, quem fica responsável pela mudança das lâmpadas das escadas (é um dos grandes pontos de discórdia nos condomínios). Se escolher uma empresa, escolha uma que saiba que está disponível ao fim de semana - porque nunca se sabe quando acontece um sinistro - e peça referências a outras pessoas que vivam em prédios que essa empresa gere. Se não conhece ninguém nessa situação, pergunte à empresa que lhe forneça os contactos de condóminos que possam dar referências.
Seja quem for o administrador, nunca, mas nunca, NUNCAmesmo deixe que ele movimente sozinho a conta bancária. Amiga, amiga é a minha barriga e de vez em quando dói-me. Num condomínio, a conta bancária deve ter pelo menos 3 autorizados e a movimentação deve ser feita com a assinatura de quaisquer dois (podendo ainda ser exigido que um deles seja sempre o administrador).
Muito mais haveria a dizer sobre este tema - os condomínios. Mas não vos quero maçar. Ficam aqui algumas dicas que me parecem importantes. Se quiserem mais ou se precisarem de alguma dica para um problema especifico, digam.
Ora aqui está uma coisa em que poucos gostam de participar - assembleias de condóminos.
Normalmente realizam-se no inicio do ano (ou, pelo menos, é isso que diz a lei) para aprovação das contas do ano anterior e do orçamento para o ano seguinte bem como para eleição do administrador.
A convocatória para a assembleia obedece a diversas normas, infelizmente nem todas respeitadas por quem o faz (e aqui incluo empresas e particulares).
Começa com o envio da convocatória. Em muitos casos é afixado, no elevador ou no hall, um papel a dizer que o dia e a hora. Pois, não pode ser assim. Deve ser enviada uma carta, com antecedência mínima de 10 dias, devendo indicar a ordem de trabalhos e a data da segunda convocatória. E não, não pode ser uma carta em correio simples - é obrigatório haver um registo da recepção. Ou seja, em termos práticos, pode ser via CTT (em carta registada com aviso de recepção) ou pode ser entregue, porta a porta, através de livro de protocolo.
Normalmente, indica-se que a segunda convocatória (caso não haja quórum na primeira) se realiza meia hora mais tarde. Atenção a este detalhe - o que a lei determina é que deve ser indicada outra data, logo não pode ser noutro horário (são conceitos diferentes).
Estes dois detalhes, não sendo respeitados, podem levar a que a assembleia seja considerada nula e que se tenha de repetir tudo outra vez, pelo que são de respeitar.
