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Aprender uma coisa nova por dia

Nem sabe o bem que lhe fazia

Como simular o valor patrimonial das habitações

Depois da palhaçada toda e do pânico sobre o IMI e depois de várias campanhas (algumas delas com objectivos promocionais secundários), muita gente continua a não existir conhecimento sobre como são feitas as avaliações que dão origem ao valor patrimonial que é usado para calcular o pagamento do IMI (imposto municipal sobre imóveis). 

Por isso, é necessário começar por uns conhecimentos básicos, que deviam ser do conhecimento de qualquer proprietário de uma propriedade territorial. 

O Valor Patrimonial não é o valor de escritura. O valor da escritura é usado para o pagamento do IMT (sendo que o valor patrimonial pode ser usado se for superior, para evitar negócios com valores de 50000 euros para a compra de uma casa, quando as finanças a avaliam por 150000 euros). O valor patrimonial é calculado com base numa quantidade (gigantesca) de coeficientes. Alguns deles são subjectivos e dependem do que cada Câmara Municipal e Junta de Freguesia registam. 

Esse valor está,bastante, automatizado. Só que, em demasiados casos, o valor registado acaba por ser superior ao valor real. Porque a legislação diz que existe uma actualização do valor patrimonial, baseado na inflação, a cada 3 anos. Em 2012 foram actualizados quase todos os valores. Só que, existiu uma excepção que foram as casas transferidas de proprietário (vendidas, doadas ou registadas) desde 2003 a 2011. A maioria dessas casa mantiveram as avaliações em que o valor por m2 estava em 615 euros. E continuaram a ser actualizadas com as taxas de inflação que chegaram a estar acima do 2%. Ora desde 2008 que o valor por m2 passou a ser de 603 euros. E já tem 2 dos coeficientes. A dimensão da casa e o valor por m2. Como podem notar, quem ainda tiver a avaliação a 615 euros por m2, são 12 euros por cada m2 só neste coeficiente. 

Agora passando para a parte prática, o que é que precisam para verificar se o valor patrimonial da vossa casa está demasiado alto, dando origem ao pagamento anual a ser superior ao que devia ser. 

Precisam da senha do site das finanças para obterem a caderneta predial actualizada. 

caderneta predial

Com a caderneta, tem os dados necessário para preencher boa parte das informações, a parte objectiva. Com isso, existe um site, disponibilizado pelas finanças que permite simular esta conta que está no final da caderneta. 

Esse site dá para nome de SIGIMI (Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal Sobre Imóveis). (Podem procurar em qualquer motor de busca que vão lá parar.)

sigimi

Ao entrarem no site tanto podem localizar a vossa freguesia ou inserirem a morada completa.

Ao fazerem isso, carreguem em cima do edifício ou da vossa casa.

morada

Ao carregarem em cima da vossa residência, surge um ponto azul que mostra o coeficiente de localização. Este coeficiente é decidido pelas câmaras municipais, a cada ano, baseado em mais de 200 critérios. Durante todo o ano esse é o coeficiente aplicado, por isso, a partir de 2 de Janeiro cada sítio pode subir ou descer o seu coeficiente. Em 2015 existiu um salto "gigantesco" nestes coeficientes nas áreas urbanas, pois uma alteração sobre o acesso ás autoestradas, levou a triplicar a sua importância na localização. 

Neste campo, existe um campo que não é automático mas, vão precisar dele, caso tenham uma vivenda. No fundo estão as moradias unifamiliares. Esse coeficiente é necessário de introduzir manualmente no próximo passo. Se possuírem uma dessas, apontem esse valor num papel. Carreguem no número que está na parte superior do quadrado onde diz Habitação (ou o que tenham na caderneta predial). Vai abrir uma nova janela. Não se assustem.

dados

Aqui é onde vão precisar de preencher os dados, que tem na caderneta predial.

 

Propriedade Total com ou sem divisões= Vivenda

Fracção de Prédio em regime de propriedade horizontal= Apartamento

Idade do edifício, é o ano de inscrição na Matriz. 

Os coeficientes de qualidade e conforto é onde existe a subjectividade. Esses coeficientes, vocês só conhecem 1 deles: se possuírem uma vivenda, lembram-se de ter dito ali em cima para apontarem um valor? Inscrevam esse valor no campo que diz moradia unifamiliar. Os que pedem valores deixem em branco. Nas cruzinhas, a maioria é da vossa informação. Se tem garagem colectiva, se tem piscina... se não tem redes de gás, água, electricidade ou esgotos. Caso algum se aplique, coloquem a cruzinha. 

Depois, é os campos que precisam de MUITO cuidado a preencher. Aqueles dados estão na caderneta predial. Procurem onde tem as informações sobre as áreas, preencham os valores tal e qual como estão registados na caderneta predial. 

total

E aqui tem o valor simulado da vossa casa. Agora aqui existe uma coisa que aplico que é por causa daqueles valores subjectivos. Sem eles, tem de usar uma margem de 5000 euros. Se o valor simulado (com todos os campos disponíveis bem preenchidos) for 5000 euros inferior ao que tem na vossa caderneta predial, devem proceder à entrega do Modelo 1 do IMI seleccionando o campo 13 Pedido de Avaliação. Atenção é que só podem fazer isto 1 vez a cada 3 anos civis sem pagar. Por isso, é que usam aquela margem dos 5000 euros. E se o valor vier superior aquele que tem registado... tem de pagar IMI durante, pelo menos, 3 anos até poderem vir a alterar.  

Para além deste campo, existe um outro que devem notar na nota de cobrança do IMI que é a taxa que cada câmara cobra. Neste momento esse valor está compreendido entre 0,30% e 0,45%. No mês de Novembro, cada câmara municipal decide qual é o valor que vai cobrar para o ano seguinte. Assim que o valor for publicado (normalmente as câmaras informam nos seus sites ou podem consultar o diário da República) podem fazer a conta, bastando multiplicar o valor patrimonial pela percentagem aplicada pelo vosso concelho. E tem quando vão pagar de IMI nesse ano. 

 

Conselho: Se compraram casa após 2003 e ainda tem o valor por m2 em 615 euros, é muito provável que tenham uma redução, bastante interessante, no valor patrimonial ao pedirem a nova avaliação. Se a casa é mais antiga, a avaliação de 2012 subiu o valor patrimonial já para a base de 603 euros por m2. Se realizaram o pedido de actualização entre 2012 e 2014, deixem-se ficar quietinhos. Qualquer avaliação que façam agora, vão levar, no mínimo, com 0,4 a mais só no coeficiente de localização (até mesmo se viverem em aldeias). O que implica que o valor que foi actualizado automaticamente em 0,16%, é inferior ao valor pelo qual a casa seria avaliada actualmente.